摘要：
11月27日，上海开启今年第七批次集中土地拍卖，本轮供地共计10幅，其中7幅地块在当日出让，另外3幅将于明日出让。 在当日上午进行的普陀、青浦、虹口等5幅地块拍卖中，闵行区... 11月27日，上海开启今年第七批次集中土地拍卖，本轮供地共计10幅，其中7幅地块在当日出让，另外3幅将于明日出让。
在当日上午进行的普陀、青浦、虹口等5幅地块拍卖中，闵行区MHP0-0303单元01-28-01a地块经过40多轮竞价，最终被保利置业以总价25.95亿元竞得，楼板价约48665元/平方米，溢价率约18.49%。
重头戏出现在当日下午。经过逾200轮竞拍，由华润、越秀和中能建组成的联合体以78.97亿元拿下浦东新杨思Z000602单元20B-12地块。该地块起始价为56.26亿元，最终成交价溢价率超过40%。
从当天整体竞拍情况看，7幅竞拍地块总成交价约230亿元，平均溢价率为12%。
需要说明的是，自上海第五批次土拍起，上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块实行“双高双竞”（两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）举措，即竞买完成上一个指标要求后，转入下一个指标要求，采取梯度竞争举措，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。
按照规定，“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。“第一轮竞价”则对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间。
“第二轮竞高品质”是对“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买。“第二轮竞价”是通过再次竞价，以“价高者得”的方式最终确定竞得人。
在新规则之下，现场交易将以“第一轮竞高品质”“第一轮竞价”“第二轮竞高品质”“第二轮竞价”顺序开展。换言之，如果有多家开发商在前三轮竞争中未分出高下，将会在最后一轮竞价中“价高者得”。
上述业内人士分析，地处浦东中内环的新杨思地块之所以竞争激烈，核心原因是过去3年浦东供应最多的一直都是外环外地块，而浦东中内环供应量不足。在外环外项目去化依旧存在一定困难的当下，开发商倾向选择市区核心区地块，风险低、安全垫高。
市场方面，新杨思板块最近一次宅地出让时间是在2022年9月，由浦发集团以底价45.37亿元拿下浦东新区杨思社区Z000602单元20C-14地块，也正是目前市场上销售中的新杨思上园项目。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，上海第七批次土拍土地投放量大，并且土地质量都不错，吸引很多房企参与属于意料之中。
卢文曦表示，本批次土拍分化比较明显，有些地块是底价拿下，也有个别地块获得较高参与度，这预示了未来的销售情况，房企参与度高的项目大概率不会有太大去化压力。
